万博登录|万博体育登录|万博体育网页登录
首页 | 协会介绍 | 律协动态 | 万博登录 | 文化园地 | 阳光法务 | 案例精选 | 法规行规 | 他山之石 | 办事指南 | 联系我们

首页 >> 论文精粹 >> 正文
农村宅基地上房屋置换后的所有权归属


江苏少平律师事务所 严国军

随着城市化建设的进行,大量的农村宅基地上的房屋被拆除,政府不再安排原住户宅基地,而是由政府或相关单位用国有土地上的商品房屋调产后进行安置,由此,原住户取得了国有土地上商品房屋的所有权。对该取得的国有土地上商品房屋的所有权归属于谁,目前国家没有这方面明确的条文,有的地方将所有权登记在原宅基地上房屋的原产权人,如原来未领取房屋所有权证的,登记在集体土地使用权证上登记的人名下。对此种房屋所有权的归属及如此登记的合法合理性,有必要进行探讨。

一、有关宅基地价值方面的文件及判断:

1、国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》(二〇一〇年六月二十六日)中规定:“(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

2、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)第十四条第一款规定:“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。” 第十五条第一款规定:“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款,并与安置房屋的市场评估价款结算差价;但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”

《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条第一款规定:房屋拆迁补偿价,由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成;计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

3、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》 (2002年4月10日上海市人民政府发布) 第六条第一款规定:“征地拆迁居住房屋,被征地的村或者村民小组建制撤销的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。”第六条第二款规定:“前款规定的货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。”

4、《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》(天津市人民政府令第18号) 第三条规定:“本办法所称以宅基地换房建设示范小城镇(以下简称示范小城镇),是指村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅,迁入小城镇居住,建设适应农村经济和社会发展、适于产业聚集和生态宜居的小城镇。”

上述国土资源部文件中已明确,在征地中涉及宅基地上房屋拆迁时,要对宅基地进行补偿,即宅基地也有其经济价值。上述三个直辖市的规定中可见,在拆除宅基地上房屋时必须进行补偿,如果原住户选择货币安置的,则货币安置的价格中不仅包括了房屋建造的重置价,而且还包括了宅基地的区位价,宅基地的区位价就是宅基地的价值。按照上海市的规定,宅基地的区位价(价值)实际上就是当地同区域新建多层商品房屋所含的土地使用权价格,即分摊的土地出让金。

上述文件将宅基地的价值明白无误地表达出来,要求在征地拆迁中对宅基地进行补偿。但也有形式上回避,实质上认可的文件规定。

5、如《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》(草案)起草说明中认为,宅基地的所有权为集体,原住户只有使用权,无法取得宅基地的经济价值,或考虑到征地政策的延续,防止以前已经补偿过的宅基地上住户按新标准补偿的要求,如苏州通安事件,故在文件制定中回避了对宅基地补偿的文字表述,在《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十九条中规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素,以评估价格确定。具体办法由所在地人民政府(管委会)制定。”但在对宅基地上房屋征地拆迁补偿的实际操作中,采取了对宅基地与调换的商品房的地价互不结算,只结算重置价差额的办法来回避宅基地价值的确定,但从结算的结果看,实际上宅基地的价值至少等于调换的商品房的地价,故仍然体现了宅基地的价值。另外,尽管宅基地上住户对宅基地没有所有权,但使用权也是合法取得,使用权也是可以受益的权利之一。尤其在我国,只有国家及集体组织才对土地有所有权,其他的均是具有使用权,不管是国有土地使用权还是集体土地使用权,国有土地使用权人可以抵押或将土地符合条件后转让而取得经济利益,为何集体土地使用权不能呢?

6、再如《常熟市集体土地房屋拆迁管理实施细则》第二十一条规定:“住宅房屋拆迁的货币补偿主要由区位价补偿金、重置补偿金、装修补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费等组成。”即规定了将所拆迁的宅基地上的房屋所在区位标准价及调产的商品房屋所在的区位价标准,再对被拆迁的宅基地上房屋进行重置价及区位价的评估,对调换的商品房进行重置价及区位价的评估后,通过经济结算后调产。在常熟的办法中,区位就是房屋所坐落的位置、房屋的环境,所谓的区位价实际上体现的就是被拆迁的宅基地的价值。

由此可见,不管在文件中明确肯定宅基地在征地拆迁中的价值,还是变相认可宅基地在征地拆迁中的价值,宅基地的价值始终是存在的,而且该价值在调换商品房的价值确定中占有较大的比重,按照评估结论,每平方米宅基地的价值远高于每平方米建筑的重置成本。

二、家庭成员对价值的贡献:

那么该宅基地的价值应该归属于谁?按照物权原则,宅基地的价值应该归属于宅基地的拥有者。

《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此条文明确了宅基地的拥有者是农村村民户,即以户为单位申请取得宅基地,拥有宅基地的使用权,在申请宅基地时,一般均要求申请者填写家庭成员。另外,在安排宅基地时,会根据家庭人口的结构与人口数量来确定安排的宅基地面积的大小。如《苏州市宅基地管理暂行办法》第十一条申请宅基地的标准和条件中明确:市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市,每户宅基地不得超过135平方米,与已婚子女合住并且总人数在6人以上(独生子女一人按两人计算,一户只计算一次)的不得超过200平方米......。

可见家庭成员对宅基地的取得是有贡献的,故尽管土地登记时土地使用权证或宅基地登记证上仅列一人,但该人仅是该宅基地拥有者的代表,并不能因为登记为一人就将置换后的房屋所有权认定归该人独有。

三、如何确认家庭成员对商品房屋的所有权归属

从宅基地取得的条件看,首先取得宅基地的人必须符合申请的条件,即为属于提供宅基地的农村集体经济组织的农村村民,如果在申请宅基地时家庭成员中有部分为非提供宅基地的农村集体组织的成员,即为其他农村集体经济组织的,或非农户口的,则不拥有该申请取得的宅基地的使用权。

根据这个认定方式,下列人员不属宅基地使用权的拥有者,或宅基地置换商品房的所有权人:

1、宅基地申请时户口不属于分配宅基地所在的村集体经济组织中的人员,其中包括了非农人员、农村户口人员但属于另外集体经济组织中的人员。

2、宅基地取得后,转为非农人口的人员,或户口迁入其他村集体经济组织中的人员,如婚迁,读书当兵等户口迁出的人员。但之后又迁回该村集体经济组织中的,且户口性质为农业的除外,如服刑期间户口迁入监狱的,服刑期满后迁回该村集体经济组织的,或读书时迁入学校,后又迁回该村集体经济组织的。

3、户口虽然在宅基地所在的村集体经济组织中,但已在其他村集体经济组织中享受了宅基地申请权利,或享受了商品房调换的人员。如因婚姻原因,在夫家申请宅基地时,女方也列入了夫家的家庭成员中,虽然女方户口仍在娘家,由于其在夫家已享受过宅基地安排的待遇,或享受了宅基地置换商品房的权利,根据农村村民一户只能拥有一宅的原则,则其自然不再享有娘家宅基地的权利。

4、宅基地申请时尚未出生的人员,即使在出生后户口属于分配宅基地所在村集体经济组织的,也不属于宅基地使用权的拥有者。

需要注意的是,上述认定的标准为按“砖头认定”标准,即只按宅基地的取得及建造房屋的面积来确定调换的商品房面积,以确定所有权人。如果是按砖头与人口标准确定调换的商品房面积,则即使不符合上述标准,该人员仍可以认定为共有权人。如在征地时,居住地宅基地上房屋中的人既有农业户口人员,也有非农户口人员,但在安置时,除了按房屋面积或宅基地面积确定安置面积外,还根据实际居住人员或户口内人员情况增加安置面积的,则为增加安置面积作出贡献的该人员应为共有权人。

四、关于权属的类别:

根据上述判别标准可以确定符合宅基地置换商品房的所有权人。但所有权人拥有的属于何类别的所有权?即在共有人没有明确共有形式的情况下属于共同共有还是按份共有?

共同共有的发生基于事实基础与法律原因,其中事实基础即数人间存在某种共同关系,该关系系有身份关系或者带有人格性质的关系,如夫妻关系、家庭关系、合伙关系。存在此种事实关系后,根据法律的明确规定来进行法律的确认。如夫妻间一般应认定为共同共有,除非双方另有约定,而这种共有关系是由《婚姻法》规定的,遗产的继承,在未对遗产侵害的情况下,根据《继承法》的规定,所有有继承权的人对该遗产存在共有共有的关系。

从宅基地上房屋置换商品房的过程看,正是存在家庭关系,且由于家庭成员的存在而取得了宅基地,故家庭成员对宅基的取得,及以后置换商品房的取得作出了贡献,故存在共有共有的事实基础。同时根据《物权法》第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”这条确定,在共有人没有约定或约定不明确的情况下,如果共有人间有家庭关系的,应推定为共同共有,按照共同共有性质处理,没有家庭关系的,则推定为按份共有。

由此可见,在家庭成员没有特别约定的情况下,符合条件的家庭成员与宅基地的申请人代表对所调换的商品房屋存在共同共有关系,应该按照共同共有的认定原则确定所有权人后共同进行所有权的登记,而不是仅登记在申请人代表一人名下。


版权所有:万博体育登录 地址:苏州市姑苏区卫道观前16号
电话:0512-62620062 传真:0512-62620063 苏ICP备16037367号 技术支持:江苏天创